日前，中国银行广东省分行房地产信贷处副处长邓向阳就人行公布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》对广东房地产市场的影响接受了本报记者的采访。邓向阳认为，目前，广东房地产企业负债率高，对银行资金依赖性大房贷新政策公布后，广东房地产企业的资金链受到考验。
形势：房企负债率高资金依赖性大
邓向阳首先分析了当前广东房地产市场形势，他认为——
（一）从需求方看，根据广东省经济和社会发展的数据，房地产市场需求具有较大潜力：第一，住房消费进入一个新阶段。2002年广东人均国内生产总值已超过1600美元（现价），根据国际上一般规律，已进入住房消费的快速增长阶段；
第二，城镇人口和流动人口的增长对住宅的需求巨大；
第三，居民消费结构变化对住宅需求增加。广东城镇人口到2010年如果平均每人增加居住面积3平方米，每年须增加住宅建筑面积2600万平方米。
（二）从供给方看，目前广东省房地产的市场供给具有以下特点：第一，房地产企业负债率高，对银行资金依赖性大。作为广东省房地产行业实力最强的企业群体——广东省2002年度房地产资信20强企业，其中大部分平均资产负债率超过70％，表明广州市房地产行业的企业自有资金实力总体还不强，对外融资的需求较大，对银行以及售楼款回笼依赖性较高，企业的销售状况对其能否顺利、持续经营影响较大。但今年二季度，银行贷款占广东房地产开发资金的比重逐月下降，由4月的28．4％到5月的19．9％再到6月的18．1％，说明各银行对企业的房贷政策有所调整；
第二，房地产市场正进入结构性调整时期。经过多年的高速发展，广东房地产进入了调整期。特别是房贷新政策出台后，对广东房地产市场的结构性调整有很大影响，房贷新政策做出了十分明显的政策倾斜，贷款重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目适当限制。
第三，广东省房地产市场空置率下降。据广东省统计局数据显示，2002年空置率为23％，比1998年下降5．3个百分点。虽然广东空置面积总量较大，但从内部结构看，至2002年年底，空置商品房屋面积中空置一年以下的有995．02万平方米，占46．5％。其中，空置面积增加并不是供给大于需求造成的，如广州市2002年在调整产商品房预售许可的门槛后，部分房地产开发企业为增加市场竞争能力，实施现楼或准现楼销售，加大销售商品房的周转量，一定程度上放大了商品房的空置面积。除此之外，相当部分空置一年以上的商品房是由于1992年至1995年间房地产开发过热时期遗留下来的。
（三）从市场整体看，当前广东没有出现房地产泡沫。广东近几年的经济和消费增长平稳，ＧＤＰ增速在10％左右，消费增速在11％左右，没有出现经济过热现象，因此也就不存在产生房地产泡沫的“温床”。2002年全年广东商品房每平方米均价在3180至3385元之间，同比下降3．7％，没有出现价格泡沫。此外，按照广东省房地产市场最近三年的情况来看，平均每年住宅竣工面积为1700多万平方米，离实际需求面积尚有一定空间，并未出现供给大于需求的现象。
影响：房企资金链受到考验弱势房企将退出市场
谈到121号文件对房地产市场的影响，邓向阳认为：
（一）房地产企业的资金链受到考验。“通知”中对房地产开发企业不得发放流动资金贷款的限制、预售商品房必须结构性封顶、商业用房竣工验收后才能对外销售等一系列的措施将是对房地产开发企业资金实力及资金运作能力的考验。部分资金实力较弱，对银行贷款依赖较大、资金链较为薄弱、管理不善的企业将面临资金流中断的危险，一部分企业随之退出市场在所难免。
（二）“通知”对高档商品房投向的限制，从政策上引导房地产开发资金的投向，引导房地产市场进行结构性调整。
（三）“通知”中关于房地产开发贷款不能用于缴纳土地出让金的规定，对避免出现炒买炒卖土地、圈地的投机行为将起到重要作用，有助于政府加强对土地供供应市场的调控。
（四）“通知”中提高购买第二套住房产支付比例，调整购买高档房、别墅以及第二套住房贷款利率的规定，增加了消费者通过炒楼获取收益的成本，在一定程度上抑制了消费者高档房消费、住房投资或投机的行为。市场需求，特别是对高档住房、别墅的需求会受到影响。
（五）从银行角度看，“通知”中一系列关于贷款对象和条件的规定，有利于在源头上控制开发贷款和按揭贷款的风险，提高资产质量。但由于授信对象范围的缩小，银行面临的业务竞争也更加激烈。
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